צבי הדרי עו”ד ונוטריון

היועץ המשפטי של לשכת המתווכים למקרקעין בירושלים

רח’ קרן היסוד 27, ירושלים 94188 27 keren Ha’Yesod St. Jerusalem

טל’: 02-6250222Tel:. דוא”ל:zvi@mrlaw.co.il e-mail: פקס’ 972-2-6262112 Fax.

ט”ו סיון, תשע”ח

‏29/05/2018

 

“חוק שכירות הוגנת”

חוק שכירות הוגנת הוא השם הפופולרי שניתן לתיקון שהתקבל בשנת 2017 לחוק השכירות והשאילה, אין המדובר בחוק חדש אלא בתיקונים מסוימים שנערכו בחוק הישן “חוק השכירות והשאילה תשל”א-1971″ העוסק ביחסים שבין המשכיר והשוכר.

בכדי לחדד את הדברים, נלך נפעל במאמר זה בשיטת “צעד אחר צעד” ונפרט במסגרת זו את השתלשלות החוק, מדברי ההסבר להצעת החוק ועד לחקיקת התיקון לחוק וכן נפרט את הפרשנות הנכונה שיש לתת לתיקון החוק שאיננו מגביל את המתווך או עורך הדין מלגבות שכר טרחה מהשוכר.

הרקע לתיקון החוק

מאחר והחוק הינו חוק משנת 1971 ומאז ועד היום חלו שינויים בשוק הדירות ובמודעות לזכויות ה”צרכן”, בא התיקון לחוק להגביל את זכותו של המשכיר מול השוכר בענינים מסויימים, על כן, בדברי ההסבר להצעת החוק הוסבר כי התיקון המבוקש נעשה “לצורך הבטחת ההתנהלות התקינה של שוק השכירות למגורים, לצורך הגברת הוודאות בשוק האמור לעניין החיובים המוטלים על כל אחד מהצדדים לחוזה ולעניין הזכויות המוקנות להם, ולצורך קביעת הסדרים הוגנים יותר כלפי השוכר, בעיקר כשמדובר בשוק שבו הביקוש גבוה ועולה על ההיצע”

תמצית התיקון לחוק

החוק תוקן בכמה עניינים שעיקרם: מה גובה הערבויות אותם יכול לדרוש המשכיר והתנאים למימוש הערבות, מי אחראי לתקן קילקולים במערכות המושכר וכן מהי הגדרת דירת מגורים, המועד לסיום השכירות בהעדר הסכם שכירות בתוקף, ועוד עניינים שונים אחרים.

התיקון הנוסף והחשוב ביותר לענייננו, עוסק בשאלה מהם המיסים ו/או התשלומים שהמשכיר או השוכר יהיו חייבים בהם. מאחר וישנם שוכרים הטועים לחשוב כי הסעיף פוטר אותם מתשלום דמי התיווך למתווך, נבקש להבהיר ולחדד כי אין מניעה בחוק לגבות דמי תיווך מאת השוכר.

דברי ההסבר להצעת החוק

בכדי שלא יהיה שום ספק בנוגע לפרשנות התיקון לחוק, נצטט את דברי ההסבר להצעת החוק בעניין זה ככתבם וכלשונם:

“סעיף 25ח המוצע מסדיר את התשלומים שבהם יישא השוכר, זאת כדי להבטיח שהשוכר לא יישא בתשלומים שאינם קשורים באופן ישיר לשכירות בדירה, שהטלתם על השוכר אינה הוגנת או ראויה, ומתאפשרת רק בשל פערי הכוחות בין הצדדים” ובדברי ההסבר מפורט תשלומים אותם לא ישלם השוכר עבור המשכיר הנוגע לעניננו: “תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי אדם שלישי, אינם תשלומים המפורטים בסעיף קטן (א) כך למשל תשלום שכר טרחה של עורך דין שערך את חוזה השכירות בעבור המשכיר, או תשלום בעד חלקו של המשכיר בדמי התיווך למתווך, שהמשכיר התקשר עמו לצורך השכרת הדירה.

עתה, לאחר שראינו את דברי ההסבר לחוק, נעבור לנוסח החוק עצמו.

נוסח ס’ 25ט.(ב) (3) לחוק כפי שהתקבל בפועל לאחר התיקון

25 ט. (ב) השוכר לא יישא במישרין בתשלומים שאינם מפורטים בסעיף קטן (א), ובכלל זה בתשלומים אלה: 
(
1) תשלום המיועד לרכישה או להשבחה של מערכות …… 
(
2) דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה; 
(
3) תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, שאינם כאמור בסעיף קטן (א), ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר.

ראשית, החוק מבהיר כי הוא עוסק ביחסים שבין המשכיר והשוכר ואיננו עוסק ביחסים שבין המתווך ובין המשכיר או השוכר! החוק הקובע את היחסים שבין הלקוח ובין המתווך הוא חוק המתווכים בלבד.

שנית, ברור גם מדברי החוק וגם מההסבר להצעת החוק כי הכוונה היא למנוע מהמשכיר לחייב את השוכר לשלם ההוצאות אותם המשכיר צריך לשלם למתווך או במילים פשוטות, החוק מונע מהמשכיר “להפיל” על השוכר הוצאות אותם הוא אמור לשלם לצד שלישי, כגון שכר טרחת עו”ד של המשכיר או מתווך של המשכיר או כל הוצאה אחרת.

אין שום כוונה ולא נאמר בחוק כי החוק מונע ממתווך לגבות שכר טרחה מאת השוכר (ככל שהמתווך חתום עם השוכר על הסכם תיווך), כמו שהחוק איננו מונע מעו”ד לגבות שכר טרחה מאת השוכר כל עוד ייצג עוה”ד את השוכר בהסכם.

ראוי לציין שעל פי אותו רציונל של החוק קובע התיקון לחוק (באותו הסעיף – ס’ 25 (ט) ב (2)) כי המשכיר איננו יכול לחייב את השוכר בתשלום “דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה” כלומר, החוק מונע מהמשכיר “להפיל” על השוכר את דמי ביטוח המבנה – מאחר והמבנה הוא של המשכיר והמשכיר איננו יכול לגלגל את דמי “ביטוח המבנה” על השוכר.

כאמור, החוק עוסק ביחסים שבין המשכיר והשוכר ומונע מהמשכיר לגבות “במישרין” מהשוכר את התשלומים שהוא עצמו – המשכיר, אמור לשלם!

התיקון לחוק בא לתקן את המצב הקודם שבו היו משכירי דירות רושמים בהסכמי השכירות כי בנוסף לדמי השכירות על השוכר לשלם למשכיר את שכר טרחת עורך הדין או שכר טרחת המתווך, המחוקק ראה התניות מעין אלו בהסכמי שכירות כהתניות פסולות, שבאות מהכוח העודף שיש למשכיר על השוכר.

בהקשר אחר אך דומה, ראה המחוקק כי קבלנים “מפילים” על הקונה לשלם את שכר טרחת עורך הדין (של הקבלן) ועל כן, הגביל (אך לא ביטל) את הזכות של הקבלן לגבות מהקונה שכר טרחה עד ל כ 5,000 ₪ או חצי אחוז מסכום העסקה – הסכום הנמוך מבין השניים. (ס’2 לתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע”ה-2014), המחוקק במקרה זה מגן על הקונה מקבלן באופן חלקי, בכך שתחם את גובה ההוצאה שניתן להשית על הקונה בסכום של כ 5,000 ש”ח, אבל בכל הנוגע להגנה על השוכר המשכיר, המחוקק הלך כברת דרך נוספת ואסר על המשכיר לגבות ולו שקל אחד תוספת על דמי השכירות בגין שכר טרחת עו”ד (או מתווך) שהמשכיר חייב לשלם לעורך הדין / המתווך.

הבהרת משרד המשפטים

בכדי להבהיר כי זו לא “פרשנות” של צד מסוים לחוק, אלא ההבנה הפשוטה של החוק, לא נותר אלא לצטט מתשובה שניתנה ע”י משרד המשפטים לשאלה בהקשר זה כפי שמופיע באתר משרד המשפטים:

“להלן מענה לפניה שהועברה למשרד המשפטים בעניין חוק זה :

חוק השכירות והשאילה הוא חוק אזרחי המסדיר את היחסים שבין שני צדדים לחוזה שהם השוכר והמשכיר. החוק עוסק בנושאים שקשורים ליחסים בין השוכר והמשכיר למשל בשאלה איך לערוך חוזה שכירות, מי צריך לתקן תקלות בדירה ומתי, מתי צריך למסור את הדירה ואיך,

אילו בטוחות רשאי השוכר ליטול מהמשכיר ועוד. גם ההוראה שהסדירה כי התשלומים בהם חב המשכיר לצד ג’, כגון דמי תיווך מקום בו המתווך פעל מטעם המשכיר, לא ישולמו על ידי השוכר, נקבעה במישור היחסים שבין השוכר למשכיר. ככל שהמשכיר השית את ההוצאות הללו על השוכר הרי שמדובר בהפרת חיוב, המקימה זכות לשוכר לקבל סעד אזרחי. ההוראה אינה מסדירה את כלל החובות המוטלות על המתווך שמוסדרות אגב חוק מתווכים במקרקעין.”

עיננו הרואות כי גם משרד המשפטים מבהיר כי התיקון לחוק השכירות והשאילה איננו עוסק ביחסים שבין המתווך ובין המשכיר או השוכר אלא ביחסים הפנימיים שבין המשכיר והשוכר ותו לא, החוק איננו מונע מלגבות שכר טרחה ע”י המתווך מאת השוכר.

צבי הדרי, עו”ד ונוטריון