מאוחדים בדרך לניצחון - צר
Author picture

CBA | פירמת עורכי דין - שרקון, בן עמי, אשר ושות'

מדוע עריכת הסכם תיווך כדין מול הלקוח הינה השלב החשוב ביותר בתחילת ההתקשרות?

ת”א (פ”ת) 26071-12-19 רן חיים פיכמן נ’ אליאנה ג’ינגה (נבו 8.11.2023)

בית משפט השלום בפתח תקווה דחה בחודש האחרון תביעה לתשלום דמי תיווך שהוגשה על ידי מתווך מקרקעין מורשה. במקרה דנן, נקבע כי המתווך פעל בחוסר תום לב, זמן שבחר להציג את עצמו כגורם הבלעדי המנהל את שיווק הדירה מטעם כינוס הנכסים, וכי יש לפעול באמצעותו בלבד ולאשר לו בכתב את דמי התיווך בכדי להתקדם ברכישת הדירה נשוא התובענה.

 

כבוד השופט אמיר לוקשינסקי גל דחה את התביעה כאמור מחמת מספר טעמים, עליהם חשוב לשים דגש; ראשית, מעבר לחשיבות והחובה שבעריכת הסכמי דמי תיווך בכתב, בהתאם לסעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996, ישנה חשיבות רבה לתוכן ההסכם כך שיכלול את התנאים המינימליים הנדרשים להיכלל בו, בהתאם לתקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ”ז-1997. הלכות קודמות בנושא מדגישות, שמשהחסיר מתווך את התנאים כאמור בהסכם התיווך, הזכאות לדמי התיווך תתקבל רק במקרים חריגים.

 

שנית, ובהתאם לסעיף 8 לחוק המתווכים, מוטלת על כל מתווך חובת נאמנות וחובת הגינות. בתוך כך, חל איסור על המתווך בהצגת מצג שווא, כשם שהציג המתווך בפסק הדין שבענייננו. מקום שהחוק לא מציין סנקציה בגין הפרת חובות אלו, פסיקות קודמות קובעות, כי הפרות כאמור עשויות להוביל עד לכדי שלילה מלאה של זכאות המתווך לדמי תיווך. כמו כן, בית המשפט שב והדגיש את הציפייה ממתווכים בבירור מעמיק ודיוק אודות הנכס המוצע ללקוחות במסגרת עסקת התיווך, טרם הצגתם כגורם ההכרחי לקיום העסקה, בתור היותם הגורם המקצועי בהתקשרות.

 

שלישית, בהתאם לסעיף 14 לחוק המתווכים, זכאות המתווך לדמי תיווך תלויה בין השאר בהיותו של המתווך “הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב”. בפסק הדין נקבע שבכדי לעמוד בתנאי זה, על המתווך להוסיף מידע בעל ערך אודות ההתקשרות בעסקה. אולם, בענייננו נקבע כי לא הוסיף המתווך מידע נוסף לנתבעת, אשר היא אינה היתה מודעת אליו. מקביעה זו ניתן ללמוד כי הקפדה על הפרטים הנדרשים בהסכם התיווך עשויה למנוע מחלוקות עתידיות, גם בעניין היות המתווך הגורם היעיל בעסקה.

 

רביעית, טעם נוסף עליו הסתמך בית המשפט, המהווה הצדקה לדחיית התביעה כאמור, הינו הטעיית הנתבעת, אשר מהווה כשלעצמה עילה לביטול כדין של הסכם התיווך מחמת פגם בכריתתו. נקבע כי הנתבעת אישרה את הסכם התיווך בשל מצגי השווא שהציג המתווך, ולכן הוטעתה הנתבעת לחשוב כי המתווך הוא הגורם הבלעדי לצורך ביצוע רכישת הדירה. המשמעות של מצב הדברים היא שנוצר פגם בכריתת ההסכם, פגם אשר מקנה לנתבעת לבטל את הסכם התיווך כדין בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973.

 

הרציונל העומד מאחורי פסיקה ענפה בנושא, ובפרט בפסק הדין שבענייננו, שב ומדגיש את היותם של המתווכים כגורם המקצועי והמנוסה, ומכאן עמידה על הכללים המעוגנים בחקיקה הרלוונטית הינה היעילה והצודקת ביותר.